분양상담사를 앞둔 나에게 수익성 부동산이란 어떤 것일까?

※ 본 포스팅은 개인적 끄적임에 가까운 것이니 참고해주세요.

 

아무래도 분양상담사로 전향하고, 전반적으로 부동산에서 근무하는 루틴이 내게 주어진 것 같다.

참.. 온라인 일거리를 원했던 나에게 온라인은 수년간 시도해봐도 열릴듯 열리지 않았고,

오프라인 일거리를 원하지 않았던 나에게는 계속해서 길이 열리고 있었다.

그래서 오프라인 일거리로 아무래도 방향을 아예 굳히는 게 맞는 것인가 싶다.

 

고민

그러다보니 든 고민이 있다.

내가 분양상담사를 하게 된다면, 손님들에게 "수익성"이 있는 부동산을 소개시켜드려야 하는데,

한 편으로는 대부분의 부동산은 수익성에 적합하지 않다.

그 이유는 10억 짜리를 매매했을때, 월세를 예를들어 보증금 3천만원에 월세 300만원을 받는다고 해보자.

그러면 10억-보증금 3천만원 = 9.7억이 되고

여기에 월세 300만원 * 12개월 = 3600만원이 된다.

단순 산식으로 세금 제외하고 생각하면 수익률이 약 3.7%이다.

그런데 만약 10억짜리를 LTV 70%로 70% 대출을 금리 3%로 받았다면?

3억 - 보증금 3천만 = 2.7억

7억 * 3% = 2100만

월세 300만원 * 12개월 = 3600만

이라면, (3600 - 2100) / 27000 = 약 5.5%의 수익률이 생기게 된다.

좋아보인다.

근데 만약 금리가 고정이 아니라 변동금리라면?

변동으로 금리가 3%에서 6%로 되는 순간 수익률은 -2.2%다.

그리고 이 2.2%의 심리적 부담은 엄청나다.

내가 2.2%의 수익을 낼때는 소소한 즐거움이였지만,

마이너스 2.2%의 손실을 보고 있다면 즐거움보다 고통이 2배 이상이다.

과연 대출을 이용하고, 변동금리 체제하에서 진정한 의미의 수익성 부동산이란 것이 존재하긴 할 것인가?

에 대해서 고민하게 되었다.

 

왜냐하면 내가 중개사무소에서 근무를 했던 시기 자체가 금리 상승이 이렇게 되었을 때라 그렇다.

임대인 분들이 진짜 우는 소리하고 난리도 아니였다.

매번 "매수하실 분 없나요?" 라는 말을 듣기도 했다.

이유는 방금 위의 사례와 그냥 완전 똑같았기 때문이다.

 

물론 부동산, 특히나 서울 내에서는 가격이 상향평준화가 되는 것은 맞다.

그 증거로, 8년 전즈음에는 어렵지 않게 공급 30평대 7억 이내로 찾아보기가 쉬웠는데,

지금은 찾아봐라. 투자가치 있는 세대수 충분히 있고, 30평대에 7억 필터돌리면 딱 5군데 즈음 나오는 것 같다.

지역이 5개라는 말이 아니라, 단지 자체가 5개 단지 정도가 나온다.

그 많은 매물중에 말이다.

 

부가 사항

그럼에도 불구하고, 대부분의 수익형 부동산이 서울 권역에 있는 곳이라면, 보통의 경우에는 월세 수입만 있는 것은 아니고, 시간이 오르면서 가격이 상승한다.

그 이유는 다른 나라를 통해서 알 수 있다.

 

일본

보통 우리나라는 일본을 따라간다고 하는데, 내눈에는 그렇지 않다.

거시적으로 봐도 일본은 동경, 교토, 오사카로 3분할 되어있다.

그만큼 힘이 분산이 되는 것이고, 그만큼 인프라도 분할 되는 것이다.

이 "인프라"라는 것은 우리가 생각하는 것 이상의 힘을 지닌다.

한두가지로 해결될 문제가 아니여서 그렇다.

어떤 도시계획이 들어선다고 하면 하수처리, 전기, 수도는 기본이고, 도로부터 해서 진짜 오만가지 계획에 오만가지 행동들이 필요하다.

우리나라는 수도권 밀집도에 몰빵한 국가이고, 국가계획을 봐도 이는 나와있다.

그 중에서도 서울의 밀집도는 엄청나다.

앞으로도 제조업 중심은 보통 수도권역으로 빠질 것이고, 지식의 축이 필요한 산업은 서울로 밀집이 될 것이라고 본다.

 

스페인

스페인의 인구가 얼마나 되는지 아는가? 3천만명이 안된다.

우리나라 인구절벽이니 뭐니해도 결과적으로는 "과거의 출산율에 비해서" 낮은 것이지, 절대적인 인구 수가 절대 적은 나라가 아니다.

그리고 스페인 또한 인구밀집도가 심하다. 우리나라의 수도권 밀집보다 더 심하다.

그 나라 인구가 적다고 집값이 싼지 확인해봐라 싼지.

절대 그렇지 않을 것이다.

밀집도가 높을 수록 가격은 비싸게 되어있다.

 

홍콩, 싱가포르

홍콩도 하나의 나라고, 밀집도 최강이다.

싱가포르도 마찬가지다. 그래서 싱가포르는 너무 비싸서, 바로 옆나라인 말레이시아에 거주하며 출퇴근 하는 인파들도 상당한 것으로 알고 있다.

 

결론

모든 문제는 근원이 있다.

그리고 우리나라가 병들기 시작한 것은 문재인 대통령때부터가 극도로 심화되었다고 본다.

어떤 지수를 봐도, 그때를 기점으로 부패관련 선행지수도 높다.

그리고 분명 그때부터 우리나라의 영향을 빨리 받는 특성때문인지, sns로 불붙는 곳에 기름을 붓고 있는듯이

정신적으로 건강하지 않다고 느낀다.

내 스스로도 그렇고 누굴 만나도 대부분은 스스로 생각할 것이다.

그럼에도 나아지려고 노력하는 "향상심"이 많이 있는 편이니, 어떤 모양일지는 모르겠지만 분명 더 나은 내일이 있을 것이라고 생각한다.