아파트, 오피스텔 차이 투자는 어떤 것을 기준으로 해야할까?

※ 이번 글은 정보성이라기 보단 끄적임에 가깝습니다. 참고해주세요.

 

아파트와 오피스텔은 외관상으로 구분을 하기 어렵다.

물론 우리가 100% 확신을 가지고 아파트 단지라고 생각 할 수 있는 곳은 예외다.

내가 왜 이런 생각을 하게 되었는지 다음의 사진을 봐보자.

 

오른쪽, 왼쪽 중에서 어떤 것이 아파트고 어떤게 오피스텔인지 구분이 가능한가?

 

정답은

 

왼쪽이 아파트, 오른쪽이 오피스텔이다.

설명에 앞서서 각각의 기본 포인트들을 짚고 넘어가 보자.

 

1. 오피스텔

오피스텔은 

- 오피스로 활용가능

- 주거용으로 활용가능

- 취등록세가 4.6%

- 실제 면적이 아파트에 비해서 전용면적이 적게 산정된다.

- 실질 토지 성격이 주거지 보다는 상업지에 가깝에 지어지므로, 상업지에 대한 인접성이 좋다.

 

1) 오피스인지 주거용인지는 과거에는 굉장히 중요한 부분이였다.

등록에 있어서 주거용은 나의 주택수에 산정하느라, 종부세 받는데도 불리하게 되고, 대출받는데도 불리하게 되고, 취등록세, 양도소득세. 모든 부분에 있어서 불리하게 되기 때문에 업무용 오피스텔로 등록을 해서 투자용으로 사용을 많이들 하셨다.

지금도 오피스텔 중에는 사무실로 아예 활용되는 경우도 많지만, 주택으로 활용되는 경우도 굉장히 많다.

 

현재로써는 사실상  오피스인지 주거용인지는 크게 중요하지 않다.

다만, 오피스 용도로 활용을 할 경우, 임차인에게 세금계산서를 발행해주어야하기 때문에, 사업자등록이 필수적이다.

 

2)  취등록세가 4.6%라는 것은 엄청난 진입 장벽이 된다.

가령 5억짜리를 취득했을 때,

아파트는 취등록세로 약 550만원을 지불해야하지만

오피스텔은 약 2,300만원을 지불해야한다.

이미 시작부터 1,750만원이 차이가 나기 시작하는 것이다.

나에게 부담이 되는 것은 남에게도 부담이 되기 때문에, 투자에 대한 접근성이 떨어질 수 있다.

 

3) 실제 전용면적이 아파트 보다 적게 산정된다.

-오피스텔은 외벽의 중심선으로, 아파트는 외벽의 내부선을 기준으로 산정된다.

-실제로 오피스텔은 서비스면적이 없지만, 아파트는 서비스 면적이 있다.

-보통 아파트의 전용률은 약 80%내외, 오피스텔은 50%내외이다.

 

2. 아파트

아파트는

 

- 취등록세 1.1%~3.5%

- 조성을 할 때, 공용 부지를 많이 개발한다.

 

1) 취등록세 부분은 오피스텔에 비해서 매우 저렴하다.

 

2) 보통 300세대가 넘어가게 되면, 부지같은 것을 신경쓴다.

특히나 1000세대가 넘어가는 경우에는 내부에 공원도 잘 조성해놓고, 지하주차장이라든지 좋은 시설들이 많다.

 

 

3. 정리

오피스텔이라고 다 나쁜 것은 아니다.

위에서 말했다시피, 상업지에 가깝기 때문에 출퇴근이 아주 용이할 수 있으며,

보통 3룸 이상으로 전용 59m2~140m2 사이의 크기는 아파텔이라고 하여, 아파트를 대체하는 평형으로 선호가 되기도 한다.

가령 바로 건너편 아파트 가격이 59m2가 10억인데, 이쪽의 오피스텔이 59m2로 5억 정도하는 경우가 있을 것이다.

물론 컨디션이나 토지의 용도 등 봐야할 요소가 많겠지만, 모든 조건이 같은데 그냥 용도만 아파트와 오피스텔인데 가격차이가 저정도로 나면 보통은 오피스텔이 아파트를 어느정도는 따라온다.

아무리 취등록세가 5억기준으로 1700만원 정도 더 비싸다 하더라도, 수억은 못당하기 때문이다.

 

나의 경우는 만약 당신이 투자를 할 것이다. 라고 한다면

10에 8은 아파트, 10에 2는 오피스텔을 권할 것 같다.

 

하지만 전세, 월세의 경우에는 반대의 비율로써

10에 8은 오피스텔, 10에 2는 아파트를 권할 것 같다.

 

이 글을 작성하면서도 많은 생각이 들었다.

아파트와 오피스텔의 형태가 너무나도 다양하고, 변수는 너무나도 많이 존재하기 때문이다.

가령, 7년 전쯤만 하더라도 전세, 월세라면 오피스텔로 무조건 권유하고 싶었을 것이다.

그만큼 시설은 시설대로 좋고, 역이랑도 가까워서 직주근접에 용이하기 때문이다.

하지만 요즘에는 아파트도 역 근처에 잘 지어지고, 심지어 아이가 있는 집의 경우에는 주민 생활공간으로 함께 이용할 수 있는 놀이터라든지, 지하주차장등에 대해서도 잘 조성이 되어있다보니 아파트로 기울면서도?

오피스텔도 이런 것 들이 잘 조성되어있는 곳들이 분명 있다.

 

어쩌면 투자의 포인트는 이게 아파트인지, 오피스텔인지가 아니라

어떤 것이 "진짜 옥석"인지를 가려낼 수 있는 공부를 하는 것이 맞다고 보인다.