서울 집값 지역별 매매 전세 월세 티어표 정리

내가 근무는 얼마 안했지만, 생각 외로 가격 감이 없으신 손님들도 많지만, 영등포에서 근무하면서 인접되어있는 곳 부터 대부분의 서울은 건드리고 계약을 하는 과정에서 알게된 티어표를 재미삼아서 2024년 기준으로 정리해보고자 한다.

 

우선 서울에서 가장 비싼 동네는 무엇으로 결정될까?

"직주근접"이 핵심이다.

그 중에서도 우리나라 대부분의 중요지를 거쳐가는 노선은 내가 봤을때 2개가 있다.

2호선, 9호선.

그런데, 2호선은 너무 중간 종착지가 많기도 하고 급행이 없어서 그런지 크게 가격이 높지 않다.

반면, 9호선이 지나는 곳, 그 중에서도 급행노선이 지나가는 곳은 대부분 서울 중에서도 2티어 급은 되는 것 같다.

2호선이 닿지 않는 곳은 서울 3대 업무지구인 강남, 용산, 여의도 중에서 여의도를 피해가고,

9호선이 닿지 않는 곳은 3대 업무지구 중에서 용산 쪽만 피해간다.

피해간다는 것이 갈아탈 필요없이 직행으로 가는 기준인 것이지, 1번 갈아타면 2호선의 경우에는 합정에서 갈아타는게 가능하고, 9호선의 경우에 용산을 가려면 당산, 노량진, 동작 등에서 교체하면 된다.

 

기준은 단순히 구로 나눌 수는 없다. 똑같은 영등포에서도 티어가 3개로 갈린다. 따라서 내가 잘 아는 지역은 세분하되,

잘은 모르지만 얼추 아는 곳은 그냥 구 통째로 묶어서 넣는게 맞다고 봤다.

 

정리표

 

거두절미하고 정리해보겠다.

1티어 - 매매,전세,월세 모든 매물이 비싸고, 혹여 저렴한 가격으로 살게 된다면 상태가 안좋거나 교통은 좋지 않은 곳

2티어 - 매매,전세,월세 중에서 대부분 비싼 곳

3티어 - 적절히 섞여 있는 곳

4티어 - 서울치고 저렴이들이 많은 곳

5티어 - 저렴을 넘어서 치안에 대한 우려도 있는 곳

 

1티어

 

영등포 여의도, 강남구 삼성동, 강남구 압구정동, 용산구 이촌동, 용산구 용산동, 용산구 서빙고동, 서초구, 잠실역 기준으로 송파 북쪽

이 1티어에 속하는 곳들은 지도로 보면 구획이 대체적으로 잘 정돈되어있는 편이며, 우리가 통상 말하는 "빌라"같은게 없다. (물론 건축법상 빌라는 존재하지 않는다)

빌라같은게 없기 때문에 소위 "아무나 접근해서 살 수 없다."

그렇기 때문에 동네가 굉장히 쾌적하다는 것을 느낄 수 있으며, 대체로 치안 부분에 있어서는 매우 좋다는 것을 느낄 수 있다.

단, 내 기준에서 사람사는 곳 같은 곳은 저 중에서도 용산구 이촌동, 서빙고동을 제외하고는 없는 것 같다.

이런곳에 진입하고자 하면, 그냥 적당히 벌어서는 절대 진입 불가거나 닭장같은곳에 살아야한다.

가격도 그 안에서 천차만별인 이유는 지가, 건물 상태, 이용 가능한 서비스 등이 있기 때문에 내가 매매가가 80억이라 말해도 맞기도 하고 틀린말이 되고, 매매가 20억이라고 해도 맞기도하고 틀린말이 되기 때문에 가격은 생략한다.

 

2티어

 

마포, 나머지 강남, 잠실역 기준으로 송파 남쪽, 동대문, 중구, 나머지 용산, 중구, 중랑구, 서대문구, 종로구, 동작구 흑석동 일부일대, 성동구

 

여기도 상대적으로 쾌적하다. 특히 마포구 같은 경우는 재개발도 꾸준히 되고 있고, 상권에 대한 파워나 일자리, 특히 엔터테인먼트 쪽에서 강세를 보이는 곳으로써 대체로 젊은 느낌이 많이 나고 좋다.

그리고 구시가지 같은곳이라고 해도 생각외로 가격이 굉장히 높다.

정리하자면 재개발 되고 있거나, 재개발 될 예정지들이 참 많다. 그리고 밸런스도 좋고 살기도 나쁘진 않다.

다만, 빌라촌 같은것도 섞이기 시작하는 티어다. 이런 곳에 이상한 사람들이 흘러와서 사는 경우도 더러 있다.

여기 티어에 해당하는 신식 아파트 단지에 거주한다면 거주 쾌적성이 1티어에 버금갈정도로 좋겠지만, 그렇지 않으면 거주 쾌적성이 가격대비해서 떨어질 가능성이 높다.

그래서 나는 아파트 신식으로 가시지 못할거라면 굳이? 이돈내고 여기 살 이유는 크게 없다고 생각한다.

취향은 모두 다르지만 말이다.

 

3티어

 

양천구 목동 아파트 단지, 목동에서 여의도로 가로지르는 대로변을 기준으로 북쪽 영등포, 강서구 발산역, 등촌역 라인으로 걸쳐있는 북쪽일대

 

여기까지도 사실 거주하는데에는 굉장히 쾌적하다, 그러나 2티어에 비해서는 가격이 낮은 편이고, 짬짬이 업무지구도 있고 상업시설도 잘 되어있지만, 뭔가가 많이 압축되어있는 느낌은 아니다. 상대적으로 여유가 있는 편이고 특히 발산역 부근의 새롭게 조성된 택지지구에서는 정말 쾌적함을 느낄 수도 있다.

 

서울에서 산다면 딱 여기정도 까지는 쾌적함을 느낄 수 있고, 상대적으로 3티어인데도 2티어보다 더 저렴하고 쾌적한 곳을 구할 수도 있으니 참고 했으면 좋겠다.

 

4티어

 

강북구, 노원구, 성북구, 광진구, 중랑구, 나머지 영등포 지역, 나머지 양천구 지역 나머지 동작구 지역, 나머지 강서구 지역, 강동구, 은평구

 

내눈에 4티어중 가장 쾌적한 곳은 중랑구 같다. 그마저도 중랑천 근방에 해당하는 곳이고 나머지는 사실 쾌적은 이제 없어지기 시작한다.

특히 여성분들이 치안에 걱정하기 시작하는 단계가 이 단계다.

사실 유난 떤다고 생각 될 때도 있지만, 조금은 수긍할 수 있다. 전체적으로 보면 음산하다거나 그런게 없지만, 아주 부분적으로 보자면 그런 부분들도 종종 있기 마련이니 말이다.

 

5티어

 

구로구, 금천구, 관악구, 강북구

 

이 중에서 쾌적성은 사실 각각 조금씩은 가지고 있지만, 그나마 구로구가 가장 나은 것 같다. 구일역 부근에 한에서 말이다.

거주에 있어서 가격은 가장 저렴한 곳이 많다.

그 중에는 단순히 이미지 때문에 별로 처럼 보이는 곳도 많지만 그런곳이 나는 오히려 가성비라고 생각한다.

그래서 나는 오히려 이런곳에서 거주하는 것도 추천한다.

 

관악구는 저렴한대신에 생각외로 교통이 진짜 안좋은 동네가 많다.

산 속의 산속이라고나 할까.. 이건 경험 안해보면 모른다.

 

내가 진짜 조심하길 권유하는 곳은 딱 한군데다. 관악구 일부에 특히 대림역 부근이라면 좀 더 디테일하게 보자면, 대림역에서 남쪽은 그나마 살만하다. 근데 대림역 북쪽은 중국상권이라든지 그런 것들이 위치하는 곳으로써 밤에가면 평소에는 나도 딱히 그런건 못느끼는데, 가끔가다 중국인들끼리 싸움나는 광경을 목격하면 진짜 살벌하다.

한국인들끼리 싸움나면 뭐랄까... 대부분은 약해질대로 약해진 할아버지가 주정부리는 느낌이지만,

중국분들은 진짜.. 살벌하다.. 말 잘못하면 그냥 바로 칼부림 나올것 같은 느낌이라 섬뜩하다.

 

결론

 

위의 티어는 중개업무도 했지만, 뚜벅이로써 시간 관계없이 이곳저곳 많이 돌면서 느낀 개인평이다.

이제 막 사회생활 시작하셨는데,  돈이 없으시고 서울에 가깝게는 지내셔야할 분들은 가급적 5티어에서 대림역 북쪽 부근만 피해서 구하시길 권유드린다.

나도 돈 아끼는 회사생활을 했어서 추천 드린다.

 

물론 소득이 잘 받쳐주는 분들은 본인 취향에 맞춰서 어디든 살면 되지 않겠는가?

반박시 님말이 맞다. 그래도 대부분은 내가 정리한게 맞을 것이라고 확신한다.