신탁물건 허그버팀목 손님 후기 - 신탁물건 허그버팀목 대처

손님

 

내가 2024년 6월에 계약 하겠다고 하셨던 손님이 계시고, 조건은 그냥 임대인 측에서 해주겠다고 하던 대로 했다면 계약 했을 분이 계셨다.

근데 임대인이 욕심을 부려서, 본인이 해주기로 했던 것을 안해주겠다고 하셔서, 계약은 파토나고 손님은 결국 한 달도 안남은 짧은 시간동안에 다시 본인의 집을 찾아보게 되었고, 나와의 인연은 거기서 끝난 줄 알았다.

 

7월 즈음에 딱 그 분에게 맞는 듯한 물건이 나와서 혹시나 해서 연락을 했더니, 이미 계약을 해서 입주 예정인 곳이 있다고 들었다.

허그버팀목이라고 불리우는 주택도시기금의 "청년전용 버팀목전세자금"

상품은 상품페이지에 내용이 표현되어있음에도 단어가 생소해서 그런지 모르는 분들이 아주아주 많다.

손님 10명중 8명은 제대로 뭔지 모르고 어림짐작으로 알고있을 뿐이다.

 

아무튼, 이 대출을 실행하려면 여러가지를 고려했을때, 중개계약서를 작성한 날부터도 넉넉히 3주 정도가 필요하기 때문에, 넉넉히 변수를 감안해서 가계약 하는 때부터 한달정도 잡는게 맞는데, 이분같은 경우는 이미 나랑 계약이 틀어졌을 때도 4주정도 남은 상황이였다.

 

그런 상황을 알고 있었기에 "허그버팀목 하신다고 하셨는데, 어떻게 들어갈 곳을 구하셨네요?"

신기해서 물어봤다.

그랬더니 아니나 다를까, 신탁물건인데 선입주를 하고나서 대출을 실행받는 조건으로 간다고 하더라.

이때도 이미 불안해 하셨지만, 괜찮을거다고는 했으니 어찌저찌 잘 해결될 줄 알았다.

 

그리고 이제 11월을 바라보는 그 때로부터 3~4달은 지난 이후에 다시 연락해볼 곳이 없다고 연락을 주셨는데,

와.. 답이 안나왔다.

 

우선 허그버팀목은 2024년 상반기 까지 확인 했을 때는

1.총 계약기간 1년 이상

2.잔여 계약기간 1/2 도래하기 전에 신청

이 기본 조건 중에 하나였는데,

지금 보니깐

 

1. 계약서상 잔금 지급일

2. 전입신고일

중에서 빠른 날 기준으로3개월 이내에 실행해야 가능 한 것으로 바뀐 것 같더라. 

기준은 여기 있다.

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp

주택도시기금

 

 

근데 그 손님의 물건은 신탁물건 까진 오케이.

왜냐하면 생각외로 내가 봐왔던 신축물건의 100개중 96개정도가 신탁으로 시작된다.

그정도로 신탁으로 시작은 어찌보면 당연하다 시피하다.

 

문제는 신탁물건이여도 수분양자 즉, 누군가 분양받은 사람이 있거나, 건축주등이 결론적으로는

계약할 임차인이 계약을 하면 잔금일 전 한달전 까지는 신탁 말소를 접수해줘야 스무스하게 일이 처리가 된다.

하다못해 기간이 빠듯하면 계약일에 신탁말소 접수증이라도 사진으로 달라고 해서 은행에 같이 제출하면 애지간하면 처리가 되는 것으로 알고있다. 100%는 아니고 은행 성향에 따라다르고, 대부분은 된다, 신탁말소 접수증까지 나왔고 신탁말소 접수증이 가짜가 아닌 이상에야 임대인 측 문제도 없으면 허그버팀목 신청하는 것은 안된다고 하는 은행 말고, 된다는 은행 찾기가 어렵진 않다.

 

그 손님하고 얘기를 하는데, 당시에는 몰랐지만 이 계약의 문제는 계약 진행했던 중개사무소 측에서 "괜찮다, 안전하다"식으로 나갔던것.

근데 조금만 경험해봐도 수분양자가 없거나 건축주가 임대목적으로 신탁 말소할 곳이 아니라면, 월세의 경우에는 우선수익자로 진행하는 방법도 있지만, 전세의 경우에는 대출이 실행되어야하기 때문에 신탁말소의 의지가 있고, 이게 계약서상 반영되어있어야 안전한 계약이다.

근데... 이 간단한 거. 이걸 확인할줄도 모르고.

뭔가 이상하다 싶으면 중개사무소 측에서 먼저 알때까지 확인을 해보던지;

참...

 

암튼 총체적 난국이였다. 내가볼때 그 건은 현재 임대인인 위탁자가 배째라 하고 나르면 손님의 5천만원은 그냥 날라가도 사실 현재로써는 어떤 길이 보이지 않았다.

특약도 다 애매하게 써놔가지고;

 

다행이라면 다행이라고 해야하나.. 계약서상 잔금일로 부터 3개월이 도래하고 나면 어차피 허그버팀목이 문제가 아니고 전세대출 실행자체가 안되니, 그때는 보증금을 법적으로 돌려줘야 맞다고 손님께 안내를 해드렸다.

참고로 임대인은 얼마전에 집공략 유튜브 채널을 통해서 봤던 개봉동? 거기 업체와 동일한 곳이였다 

 

누군가 이 글을 보는 사람들은 이상한 정보를 배제하고 명확히 알았음 해서 글을 정리해본다.

 

허그버팀목 조건은 까다로워서 임대인, 임차인, 물건 3박자의 조건이 모두 맞아야 실행 가능하다.

나도 손님들께 말씀드렸던 부분이지만, 허그버팀목이 모든 전세대출을 통틀어서 가장 까다로운 대출이다.

따라서, 허그버팀목이 된다 = 다른 대출은 그냥 가능하다.라고 이해하시면 된다.

 

1.물건지

 

1)가격

 

-항상 기준이 달라지지만 세대수가 50세대 미만이면 대체로 거래건수가 없기 때문에

다세대  or 아파트 = https://www.realtyprice.kr/notice/town/nfSiteLink.htm

부동산공시가격 알리미

위의 링크에서 조회해서 나오는 가격의 1.26을 곱하고. 그 금액 범위안에 보증금이 들어와야 허그버팀목 가능이다.

 

오피스텔 = https://teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/sf/a/a/UTESFAAM13.xml

국세청 홈택스

여기도 마찬가지로 위의 링크에서 조회해서 나오는 가격의 1.26을 곱하고. 그 금액 범위안에 보증금이 들어와야 허그버팀목 가능이다.

 

보통 해당 가격은 1년 주기로 변동되며, 완전 신축은 저런것도 없다. 그때는 분양계약서상 금액의 81%로 알고있다.

만약 세대수도 많고, 거래빈도도 많다면 실거래가도 확인해야한다.

 

해당 가격에 대한 산정 내용은

https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

여기를 보면 된다.

 

2)등기 되어있어야하고, 신탁이 아니여야한다.

만약 미등기라면, 무조건 등기는 되어야하고, 신탁이라면 최소한에 "신탁말소접수증"과 함께 허그버팀목 신청하면, 가능하다.

단, 여기서 주의할 점이 있다.

작정하고 사기치는 중개업체는 등기부등본도 가짜로 뽑으니, 직접 뽑는걸 옆에서 보거나, 찝찝하면 본인이 돈 아끼지말고

건당 700원이니깐

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

인터넷 등기소에서 등기를 뽑자. 그것과 맞는지 대조를 해보자.

 

그리고 "신탁말소접수증"을 받은 사람은 반드시, 그 말소접수증 상의 정보와

등기부등본의 거의 마지막 페이지 에는

[갑구] [소유권에 관한 사항] 이 나올거다.

 

저기 마지막에 나오는 신탁원부 제2023-10909호

라고 되어있는 부분과 신탁자, 수탁자 명의등이 일치를 하는지 확인을 해야한다.

 

일치를 한다면 문제가 없다.

 

2. 임대인

 

1)국세, 지방세 체납사실이 서류 제출일 부터 잔금 실행일 까지 없어야함. 

이것때문에, 최우선변제금 이내의 월세 계약자들은 확인할 필요가 없는데,

보증금이 1억단위 이상이라서 실질적으로는 전세이지만 소위 "반전세"라고 불리셔서 전세대출을 받으시거나

암튼 허그버팀목 전세대출을 받으시는 분들께는 필요하다.

 

2)혹시 소유하고 있는 주택 등이 임차권 등기가 걸려있는게 있다면, 그 사람의 모든 물건에 대해서 허그버팀목 실행이 안되는 것으로 알고있다.

허그의 A직원은 그렇다고 했고, 허그의 B직원은 "그럴 수도 있다"고 하셨다.

 

이거는 확인 방법이 사실상 없다.

그래서!! 특약이 중요하다.

부동산 계약상 말은 필요없다. 특약이 중요하다.

 

"본 계약은 전세대출이 가능한 계약이며, 임대인 혹은 물건지의 문제로 전세대출이 부결되었음을 통보 받은 경우에는 해당 사실이 발견 된 때로부터 익일 이내에 납입된 금액 전액을 반환한다."

이런 식으로 해주면 좋다.

이 문구의 전제는 임차인의 문제로 부결시는 납입된 금액을 반환 받을 수 없다는 얘기다. 사실 그게 합리적이라고 본다.

그러니깐 이건 미리 확인해보자.

 

3. 임차인

 

1)무주택자

 

2)무소득도 가능하다고는 하는데, 그건 완전 소액이 가능한 것 같고, 점점 규제가 강화되고 있고 규제는 거의 2달 주기로 바뀌는 것같다. 그냥 애지간 해서는 소득 요건 범위안에 연봉 3천만원 이상정도라고 보는게 맘편할 것 같다.

이정도만 되도 임차인은 빚이 진짜 수억씩 있다던지, 1주택이상 보유하고 있는거 아니면 거의 가능하다고 보는게 맞다.

 

결론

중개업에서 근무했던 사람으로써, 뭐 손님때문에 힘든 것도 당연히 많지만,

그것과는 별개로 손님이 왜 공부를 해야하고, 왜 알아야하는지 참.. 어이가 없을 따름이다.

그냥 그들은 주거를 소비하는 사람일 뿐인데,

필수재인 라면을 사먹을때 라면때문에 문제 생길까봐 고민하고 노심초사하는 사람은 거의 없지 않은가?

암튼 문제가 있다고 보인다.

 

추후에 유의미한 특약이나 상황 설명도 해봐야겠다.